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2009年6、7月份是樓價走勢的關(guān)鍵
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-29
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2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個近期樓市價量雙升，鼓舞眾多炒家再度入市，卻令普通買家望而生畏。下半年樓市又將出現(xiàn)怎樣的局面？在一片火熱交投中悄悄集聚的泡沫會越來越大還是會遽然破裂？
文/記者林琳、張忠安
基本面：
短期內(nèi)供不應(yīng)求
數(shù)據(jù)顯示，1~5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上升6.8%，其中商品住宅上升4.4%，與2008年（1~5月份開發(fā)投資同比上升32%，其中住宅為35%）相比大幅收窄。
另一方面，1~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工面積同比下降16.2%，降幅呈擴大趨勢；同時，受到去年開工放緩影響，目前竣工的項目面積明顯放緩。
新供應(yīng)量有收緊之勢，加上近幾個月樓盤存量消化快，都將導(dǎo)致供應(yīng)偏緊，樓價因此被催升。
開發(fā)商縮量“谷價”？
開發(fā)商放慢供應(yīng)速度，是希望以此形成供不應(yīng)求的市場局面，還是對下半年市場沒有信心？
上海某開發(fā)商龔先生解釋，竣工面積和開工面積下降主要有兩個原因：一方面是開發(fā)商對樓市前景仍比較謹(jǐn)慎。另一方面，2008年的調(diào)整使開發(fā)商放慢開工速度，而2007年購買的土地成本太高，開發(fā)積極性很低，直接導(dǎo)致竣工面積增幅放緩。
根據(jù)目前全國主要城市的成交量，業(yè)內(nèi)預(yù)測，2009年全年成交量有望成歷史新高峰。
漲價將遏止剛性需求
不過，據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心測算，目前的城市負擔(dān)比（指每個城市的房價與當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胫�，反映樓價是否超出居民的承受能力）雖在歷史低位，但有上升態(tài)勢。
根據(jù)5月最新數(shù)據(jù)，廣州的樓市負擔(dān)比為44%，深圳為33%，上海接近50%，北京超過50%。理論上，50%為負擔(dān)比的參考指標(biāo)，但實際上30%已是民眾的最大心理承受極限。隨著樓價的上升，剛性需求有可能被遏止，成交可能受到影響。
觀點
成交量或逐漸下降
市場人士分析，6、7月是決定下半年樓市走勢的關(guān)鍵，如果價格升幅太大，則剛性需求的意愿將減小，換樓客和投資客比例將大幅增加。到9~10月份，房價可能出現(xiàn)短期的低谷期，成交量將有大幅增長。但在下半年一手樓價無優(yōu)惠信號出現(xiàn)之前，整體市場成交量將逐漸下降。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦：
下半年成交量將繼續(xù)保持高位波動，價格出現(xiàn)快速上升。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心：
下半年樓市成交量可能逐漸下降，整體價格預(yù)計比年初上升10%左右。
其他因素
政策面：
應(yīng)不會出臺嚴(yán)厲措施
陶琦認為，目前直接或間接影響房地產(chǎn)市場的政策均趨向利好，如降低營業(yè)稅、下調(diào)資本金以及低價土地的推出等，都體現(xiàn)了政府的放松和鼓勵傾向。因此他相信下半年政策將在較大程度上容忍樓價的上漲，以柔性政策為主，而不會出臺嚴(yán)厲的打擊政策。
上海某開發(fā)商龔先生認為，市場不要期望近期還有房地產(chǎn)優(yōu)惠措施出臺。但國家去年推出的部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策在年底就要告一段落，是否繼續(xù)還不確定，因此這也可能刺激購房者在政策過期之前入市，再次支撐房價上漲。
心理面：
通脹預(yù)期致入市動力
業(yè)內(nèi)分析認為，通脹并不一定如期而至，但目前對民眾心理上的影響力日趨強烈，特別是有產(chǎn)一族更是加速了資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。
某地產(chǎn)公司負責(zé)人姜君聰認為，國際大宗商品價格近期很可能出現(xiàn)回調(diào)，市場對未來經(jīng)濟形勢依然比較謹(jǐn)慎，大量投資者入市恐怕還要等一段時間。
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